中国养老地产的8种典型“死法”

时间:2016-10-12 09:15来源:中国养老周刊 作者:万仁涛 点击:

前言:
过去的两三年,在房地产市场整体颓靡的大势中,养老地产依然保持着“大跃进式”的快速发展势头。无数的房地产开发商纷纷进军养老地产这片“蓝海”,生怕一不小心就落在了别人后面,被别人抢了先机。然而养老地产由来已久的运营模式不清晰、同质化严重等问题,将是未来继续升温的热点话题。

一方面养老地产已经成为很多大体量项目的必备配套,并被认为是房地产行业转型的出路之一,于是许多原来从事普通住宅房地产的开发商、甚至原本并非地产运营出身的企业也加入了养老地产的开发阵营;另一方面,养老地产空置的案例几乎与热闹开业的新闻一样多,乘兴而来败兴而归者不在少数。

实际上,如今养老地产的活法大体相同,然而死法却各不相同。有的是因不懂养老地产的运营规律盲目进入导致失败,有的则是缺乏明确的商业模式,有的是前期定位有问题,有的则是后期运营能力不足。笔者盘点了近两年养老地产的几种不同的死亡方式,不管是养老地产行业的“老兵”还是“新军”,都当引以为戒。

定位同质化死亡:扎堆于“活跃长者+高端市场”

传统的商业产项目成功的关键因素是:地段、地段、还是地段,而养老地产的关键成功因素是定位、定位、依然是定位。定位错了,后续发展方向必然出现偏差,到运营阶段,越努力越悲催。刚刚踏入养老行业,很多机构都会把目标客户定位为:高端+活跃长者,这其中大概有3个因素。其一:从情感上,投资者的养老愿景都是打造一个健康、快乐、充满希望的“复乐园”,不喜欢死气沉沉的护理机构。其二:从风险上,投资者都认为自理老人服务风险相对较低,利于快速进入这个行业;其三,从经营上,投资者都认为市场足够大,高端客户即使占比很少,但也有足够的客群覆盖。

但是一旦投入实际运营后,这些当初“看似美好的蓝图”都会被市场无情地击垮。因定位错误,随之而来的是长期低入住率、员工队伍不稳定、经营持续严重亏损,最后逼得机构不得不转型。

客观地说,养老行业尚处在发展初期的初期,作为机构养老,目前较为理性的定位是:失能失智+ 中高端市场,短期内必须以入住率和入住速度为唯一的指标。

崇洋媚外式死亡:迷恋国外运营模式,忽视中国国情

和其它新兴行业初期一样,很多养老公司都倾向于照搬一套成熟的欧美、日韩、台湾、香港的养老模式,但养老不仅仅涉及市场环境,还包括政策环境、人文环境等因素。

从市场需求来讲,中国老人收入水平还很低,旧的习惯和观念还很旧,包括很多年轻人还认为把老人送到养老机构是一种不孝、没有面子。中国传统的家庭照护资源依然起着非常重要的作用,我们的法律还写着“子女要有赡养义务”。

国外养老产业之所以发展这样好,是因为个人一生当中从没有出生一直到人老都有完整的制度建设,包括退休金、医疗保险、护理保险、房产税等。当机构来到中国时,他们会发现由于环境不同,从前的收入成本构成完全不同,盈利情况不可预测。由于文化背景不同,他们不了解中国的老人,难以在活动、餐饮、市场推广上复制国外经验。由于成本和语言的限制,国外机构不可能将护理团队带到中国,必须使用本地化的护理人员,但由于收入和社会地位的问题,他们难以雇到教育良好、外语熟练的人员从事一线工作,因此与工作人员不易顺畅沟通。由于中国市场需求也没有从潜在需求变成真正的刚需,养老观念还需要转变。对于养老,很多人还是希望依赖政府,而对于购买服务,市场还没有形成习惯。

同时,国外的养老地产运营模式是一个引入了金融机构、保险机构、运营机构,将地产、金融、保险整合成一个兼顾开发、经营、租赁,确保金融上可按揭、能购买养老保险产品的复合模式。这种模式在中国尚缺平台。

虽然中国养老市场很大,但基于以上原因,简单地将运营经验照搬到中国,后期运营将困难重重,最终会“死”的很难看。

本末倒置式死亡:重硬件配套,轻运营服务

“养老地产的本质是服务,而非地产”,这是时下最流行的说法。然而,当企业真正要设计一个养老设施时,往往会忘记去实践自己的诺言,原因很简单:“花钱买硬件,远比踏踏实实做好服务,要容易得多”。不管是养老地产还是产融结合模式,大多数养老机构将硬件建设摆在首要位置,豪华的建筑、先进的设施设备,“高尚生活”“国际典范”等醒目的宣传语,但真正应该提供的周到服务却难觅踪迹。于是乎,适老化家具、专业康复护理设备、高端智能化养老系统等等,成为了一家高端、专业机构的代名词。

然而,这些硬件在实际运营中,其实并不能带来很高的增值,往往还成为被遗忘在角落里的鸡肋,一张3万块钱的护理床,并不能换来入住率和客户忠诚。

资金枯竭式死亡:资金断裂,心有余而力不足

养老地产最大的风险是投资回收期过长。一个养老地产项目从操作到成熟往往需要10年左右的时间。一旦开发商在经营过程中遇到资金链断裂的情况,极有可能放弃服务的运营,使整个项目的养老功能弱化,进而导致整个项目失败。

与传统房地产拿地→开发→售卖的高周转模式相比,开发养老地产还需要有医疗、护理等前期投入,初期成本本来就比普通楼盘要偏高,而其长期收租的模式导致资金回笼速度明显缓慢许多。这种长期运营的模式,对房地产开发企业以往的短期盈利模式形成挑战。

养老地产容易引起资金链出问题的第一个是地价,第二个是建设成本,如果养老住区做成市场型的肯定是针对中高端或者高端,跟普通商品房是不一样的,另外它一定精装修,不可能是毛坯房,而且精装修还要有家具家电,第三个是投资成本应该怎么算。

这就意味着充裕的资金链对养老地产的发展至关重要,如果处理得不好,开发商很可能会被拖死。

两极分化式死亡:大量持有or全部销售

一般房地产项目都是通过住宅产品销售来获取利润,物业服务仅占利润的很少部分,但养老地产的盈利模式却需要产品销售和物业服务两方面并重,这就涉及持有和销售的比例分配问题。持有,这个词语行业内人都很好理解,但是我在这里要说的是,必须控制好持有的比例,这个比例是根据资金链和入住率来控制。

如果全部持有,就意味着房地产企业除了需要一个专业的运营管理团队,更需要强大的财力支持。同时,还必须有一套行之有效的收费模式、销售模式和运营模式。养老地产开发模式并不像传统住宅那样可以一售了之,传统住宅项目开发资金快速回笼滚动的思路显然要调整,短期套利开发行为在养老地产领域是行不通的。

北京太阳城和上海亲和源作为国内养老地产的典范,不同程度地采取了持有模式(会员制模式)。但是真正研究就会发现,这两个项目运营时间之久?入住率之低?盈利之慢?发展之缓?产业复制之无?看看这两个项目的大手笔,从事养老地产的人士都心有余悸。很多人说,他们都是收费太高,问题不是这样的,比他高的会员费都可以市场销售,主要问题还是在养老收费模式和市场销售模式。

万科首个养老地产项目,位于杭州的万科随园嘉树售罄之际,总裁郁亮就直言售罄并不意味着这一项目的成功,因为买家多为40岁左右的“少壮派”。这实际上宣告了该光大彩票手机登录的“名存实亡”。而万科在北京的首个养老地产项目——万科幸福汇,也被网友反映,该项目内实际只有146套老龄公寓房源将试点养老地产,而且距离周边的大医院有一定的距离,无法享受到就近的医疗服务。而楼盘最终买家大都为有刚性需求的年轻人。

颇为可行的办法是,开发商可拿出一定比例的住宅面积进行销售,另一部分则用来满足老年人租用、养老等需求,从而实现可持续运营。全部持有会造成开发商资金压力过大,全部出售等于养老地产中“养老已死、地产苟活”。在当下的大环境下,这两种极端对于真正的养老地产来说,都是虎头蛇尾式的开发节奏。

人才断流式死亡:人才储备培养不足

现在的养老地产项目大多数还没有或刚刚进入实体运营,对人才问题大多没有想清楚。现在市面上并没有真正成熟的运营管理团队,包括做得比较早的光大彩票手机登录,他们是有一些运营经验,但是作为一个团队进行模式输出还是有很大问题的。有一些有经验的人不断被挖,原来的核心团队基本流失殆尽,新的人青黄不接,因此,人才成了制约行业发展的瓶颈。

另外,对人才认识存在几个误区:一是认为一线护工不是特别重要,以为从学校招一批护士就解决问题,但是养老护理员和护士是两个概念,养老护理员更多的是生活上的照料,除了基本的知识技能外,心理承受能力、心理疏导能力、沟通能力是最重要的。护士更多的是专业能力的体现,所以与养老护理员是完全不同的概念。二是学校毕业生流失率很高,人留不下;三是企业把管理看得太简单,认为管理层稍微知道点养老就可以,这也是很大误区。我认为目前缺的不是一线员工,是管理层,管理层如果没有强大的运营能力和留住人的能力,员工自然会流动频繁。养老管理和其他管理最大的区别是养老是一种文化,是对理念和价值观的认同,不是管理手段和方法的问题,能留住人的地方都是文化留人;四是企业不舍得在人才培养上花钱;五是老板自身不参加学习。参加学习的都是中层,即使听明白了知道如何去做,但最后的决定由老板做,方案经常会被老板推翻。所以一把手需要参加培训。只有决策者对产业有了认知,知道如何去做,现在处于哪个阶段,这个阶段该做什么,才能做出正确的战略决策,下边团队才能很好地贯彻落实。因此一把手的培训是最重要的。

从目前行业发展来看,养老的专业性愈发凸显,鉴于目前国内教育体系下养老相关专业的滞后,目前养老专业性更偏向于有实际运营管理经验的公司和个人,而这其中,2010年以后的一批朝着市场化运作的养老从业者更具有含金量,也最为稀缺。因其稀缺性,导致很多从事金融、投资、地产、医疗、酒店的很多从业者成为养老公司的主要人力输入渠道,不惜以重金聘用,但效果往往不佳。客观地说,目前大家都处于摸索阶段,没有所谓真正的行业专家,碍于目前养老市场大环境,个人因素所起的作用实在有限。

孤军突进式死亡:“养老”孤军突进,其他配套跟不上

养老地产未能与整个社会养老体系实现对接。社会养老体系包括医疗保险、养老保险、以及相匹配的金融安排。而目前医疗保险还未全面覆盖,未与地产紧密结合,应对老年化社会应具备的相应保障制度尚未完善。在此背景下单独发展养老地产,将缺乏体系上和平台上的支撑。

另外,养老地产的核心在于“养老”,老年人在养老过程中不仅需要体检医疗,更需要生活、娱乐、宗教、学校、社交圈子等全方位配套,只有满足退休老人从健康养生到临终关怀各个层次的需求才能称得上是完整的养老地产。有的养老地产项目只有地产而没有养老设施和服务配套,最初入住的健康老人一旦有了医疗、护理等养老需求,就没办法得到进一步的满足。

对于文化、娱乐等软件方面,目前养老地产同样缺失。能做到让老年人老有所依、老有所乐、老有所为的项目可以说是凤毛麟角。而正在进行实践、探索软件方面的企业,却大多数秉承“高大上”发展的小众思路。实际上,中国养老地产受传统文化影响有其特殊性。目前提出的建立“适老化社区”就是不错的出路。“一碗汤的距离”即解决了“养儿防老”等社会伦理上,老年人与年轻人之间的心理障碍,同时也淡化了只有老年人居住的养老小区给老年人带来的阴影。

开发商在践行养老地产的过程中,需要要少一些勾勒美好蓝图,多一些设身处地的务实,在赚取利益的同时,以合理的模式兼顾开发适合老年人养老的地产。毕竟,我们都会老。

模棱两可式死亡:盈利模式不明确

在各路资本疯狂涌进的当下,养老地产的运营、盈利模式却尚未找到合适出口,国内很多的养老地产存在同质化问题,在内容上有缺陷,现在地产虽然冲在养老产业前面,但后续问题和困境也很显著,比如缺政策、缺资金、缺运营、缺盈利模式以及缺供需吻合政策人才等。

放眼全国,尽管市场里已出现学院式、会员制、社区物业、保姆式等繁多的养老地产内容,但大家都还在“试水”,还没有哪家企业敢拍胸脯说,已找到服务与盈利间的支点。无论是会员制、出售为主,还是租售并举的方式,都显得“后劲不足”,现金流、后续服务等成为困扰养老地产盈利模式的核心议题。

目前养老地产市场需求尚未完全打开,而养老地产前期投入大、运营周期长、人工成本高,加上入住者支付能力有限,目前行业盈利状况一般。
(本文参考了周燕珉、乌丹星、卢求、丁祖昱、刘海昂等人观点,在此表示感谢!)

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