高层建筑做养老的3个案例、2大模式与7大要点(干货详解)

时间:2017-04-07 09:53来源:中国养老周刊 作者:光大彩票平台养老产业研究 点击:
3个案例


(1)日本丰洲老人公寓——多元复合功能


木下株式会社开发的丰洲老人公寓位于东京市中心,濒临东京湾,是日本著名的高端住宅型收费老人公寓。该公寓于2011年开始营业,周边的配套服务设施齐全,临近银座、日本桥2个繁华商业区,1km范围内有大型医院、公园和文化娱乐建筑等公共设施,距离轨道乐町线丰洲站约700m(图3)。


丰洲老人公寓是一栋地上23层、地下1层的功能复合型高层建筑,占地面积为6577㎡,容积率为4.9。该公寓占用土地面积很小,其高层式的老年居住模式提升了市中心土地的使用效率。公寓地下部分为车库,地面部分从底部到顶部分别为管理与设备用房及停车库(1层)、普通家庭租赁住宅(2~9层)、酒店式公寓(10~12层)、老年公寓(13~23层)(图4)。


 


这种多种功能复合布局的方式,通过不同产品的组合,与功能相对单一的开发模式相比,能在一定程度上降低项目的运营风险。此外,不同功能的楼层分别设置了独立的出入口与门厅,分离了不同人流的出入流线,避免了不同功能的混杂穿插,减少了相互间的影响与干扰。


该公寓包含3种不同功能的部分,因此不同年龄层次人群能在一定程度上实现混合居住;同时,公寓户型多样,面积从46㎡到109㎡不等,能满足空巢单身老人乃至多代人共同居住的需求。此外,混合型的居住模式在一定程度上减少了老年人与社会的分离,使老年人接触到不同年龄层次的人群,减少孤独感和失落感。


(2)韩国老年公寓“The Classic500”——与酒店项目结合开发


建国财团开发运营的“The Classic500”老年公寓项目位于首尔市主城区,在地铁2号线和7号线交汇处,于2009年营业。公寓周边500m范围内有百货、影院、超市和艺术中心等公共设施(图5)。


该公寓为50层的超高层建筑,转变了养老住宅都是中低层建筑的传统养老居住观念。建筑总面积为158678㎡,地上分别为2栋50层(A楼)和40层(B楼)的高层建筑,地下6层(图6)。此种模式高效地利用了该商业用地,并获得了市场的认可,在2013年实现了100%入住率。





该公寓是与酒店项目结合开发的项目,其中,老年公寓位于A楼的21~50层(170户)、B楼的5~40层(210户),共380户,主要面向健康老年人。A楼的5~20层是六星级的宾塔酒店,可方便子女来探望时临时下榻。两部分功能适当进行了分隔,有各自独立的接待厅。老年公寓通过最大限度利用周边设施来满足老年人的各种活动需求。


由于项目开发主体为建国财团,且紧邻韩国知名大学—建国大学,因此老年人能享用建国大学的配套设施。此外,老年公寓还可共享酒店的众多设施。公寓4层及以下裙楼和部分地下空间是酒店配套设施和各种服务设施。


公寓裙房中设置有餐厅(老年人专用食堂、对外经营性餐厅)、医疗护理中心、图书室、课室、棋牌室和影音室等服务设施;地下1层设有9000㎡的健身中心、温泉SPA、模拟高尔夫球场(配有休息空间、更衣室)和运动治疗室等。A、B楼之间的裙房顶部设置有户外游泳池,老年人和酒店顾客均可使用。


(3)香港“乐融轩”——老幼共融


香港房屋协会推出的“乐融轩”楼盘于2013年开售,位于香港岛东区筲箕湾(图7)。该项目是香港房屋协会首个私人住宅与长者屋混合的项目,与出售、出租单位混合开发,已经全部售罄或租出。


如图8所示,该项目主体为1栋单体楼,地下2层,地上42层。地下2层设有停车场;G层为入口大堂、商铺和停车场;1~2层为商场;3层和5层为会所;12~42层为出售型的普通住宅单元(约220个单位);6~11层为出租型的长者单元(共60个单位);5层和11层上各设有转换层,使不同功能的建筑层实现适当的分离。




长者单元为老年人提供家庭式的综合房屋及护理服务,并且拥有无障碍设施,配置有紧急呼叫设施等专为老年人设置的家具设备。同时,长者单元楼层内增设有绿化空间,为老年人提供舒适的活动环境。


当子女购买了楼上的普通住宅,父母可优先租住楼下的长者单元。子女和父母能够拥有私人的生活空间,同时又可以相互照顾,实现“一碗汤”的养老居住模式。家庭中的老、中、青成员能互相关心和照顾,达到“老幼共融”的目标。


大楼3层的公共设施包括室外游泳池、恒温池、园艺花园和平台花园,5层设置有健身区、儿童游戏室和活动室。普通住宅单元住户和长者单元内的老年人共用这些服务设施,一方面能节约设施的建筑空间,提高设施使用效率;另一方面能增加老年人与其他年龄层次人群接触和交流的机会。


2大模式


(1)“普通住宅社区+老幼共融型公寓”模式


“普通住宅社区+老幼共融型公寓”模式是指通过在中心区的普通住宅社区中设置一栋或数栋“老幼共融”型公寓,儿女可居住在普通住宅社区中或“老幼共融”型公寓的高层,父母居住在有适老设计的“老幼共融”型公寓低层中,形成“一碗汤”的养老居住模式(图9)。


与香港的“乐融轩”相似,这种公寓模式鼓励老年人与子女、亲属居住在同一栋楼的不同楼层,既方便日常往来、互相照顾,又很好地维持了代际关系,起到“老幼共融”的效果;既保证各自有一定独立完整的私人空间,又确保了两代人拥有各自的自由生活。


“老幼共融”型公寓主要包括公共服务设施层、养老服务设施层、护理型老年居住层、适老居住层和普通居住层。




如图10所示,公寓底部1~2层为公共服务设施层,包括商业、幼儿园、餐厅和健身活动会所等服务设施,为所有年龄层次的人群服务;


公共服务设施层上的1~2层为养老服务设施层,提供老年人日间照料中心、社区医疗保健室和老年人活动中心等服务设施;


其上可设置2~4层护理型老年居住层,一般为出租型物业,有专业的运营机构为身体不能自理的老年人提供24小时的专业照护;


护理型老年居住层上可设置4~6层适老居住层,主要为自理型老年人提供居住场所,硬件上有适合老年人居住的适老设计,同时可为他们提供日常上门居家服务,当老年人身体状况变差的时候,可以搬到护理型老年居住层,不必离开自己熟悉的生活环境和邻里,同时减轻子女照顾老人的巨大压力;


顶部为普通居住层,该层住户的家属有优先租用该楼栋老年单元的权利。


相关研究发现,老年人集中居住在养老机构,容易形成多种心理上的负面情绪,因此国内外越来越多专家与学者提倡老年人与年青人的混合居住模式。


结合案例,老人居住单位(包括护理型老年居住单位和适老型居住单位)不宜超过住宅总居住单位的50%,一般为20%~50%,具体比例可根据项目定位与社区其他居住类型综合考虑确定。


(2)“商业地块+商住型复合老年公寓”模式


“商业地块+商住型复合老年公寓”模式是指在附近有医疗设施的商业地块设置一栋或数栋商住型复合老年公寓,使老年人能享受到商业设施带来的便捷生活(图11)。


旧城中心区在经过旧城改造后居住用地较少,在商业用地中插入养老居住的方式能满足更多老年人在城市中心区居住的需求。这种模式与日本的丰洲老人公寓和韩国的“The Classic500”相似,已成为高端人群享受健康养老服务的新途径。



商住型复合老年公寓包括商业设施层、服务设施层、护理型老年居住层、适老居住层、酒店式公寓或酒店。


如图12所示,底部为2~3层的商业设施层;商业设施层裙楼中设置1~2层服务设施层,配置老年公寓设施和酒店式公寓或酒店的设施;


服务设施层上面为2~4层的护理型老年居住层,其上再设置4~6层的适老居住层,护理型老年居住单元和适老居住单元的特点与“老幼共融”型公寓的特点类似,只是产权性质略有不同;


顶部为酒店式公寓或酒店,部分酒店式公寓或酒店的专用设施可设置在顶层或屋顶层。同时,根据项目具体情况的差异,酒店式公寓或酒店也可设置在相邻的楼栋中。


在商业地块中,养老公寓宜靠近医院、公共交通枢纽(地铁口)等城市配套设施配置,以满足老年人就医、出行等需要。并且,养老公寓宜设置在商业地块中相对独立的位置,减少与周边商业建筑的相互影响。


7大要点


(1)选址要考虑周边有大型成熟居住区作为支撑


高层复合型适老公寓宜选址在大型成熟的居住社区附近,一方面,这些周边社区的入住率、老年人口规模应达到一定数量,以确保其中的老年人成为适老公寓客群的重要来源;另一方面,适老公寓的老年人子女若居住在周边社区,可满足老年人接近子女的需求。例如,在韩国、香港案例中的适老公寓均设置在周边住宅众多的区位,老年人客源大部分来自周边社区。


(2) 选址要考虑交通出行和信息通讯接入的便捷性


高层复合型适老公寓应选址在交通便捷的路段,邻近轨道交通站点、公交站点,以确保对外联系便捷,方便家人居住较远的部分老年人可经常回家,或其子女可便捷地来到公寓探望父母。


另外,信息通讯技术的发展促使城市居民以信息交流替代传统的交通出行,避免交通拥堵及出行成本的增加,确保出行更为有序和高效。而网购的普及更是给老年人提供了足不出户就能购买到货品的服务,因此高层复合型适老公寓接入互联网通讯的便捷程度也日渐重要。


较之其他区位的养老社区,布局在中心城区的高层复合型适老公寓在交通出行和互联网通讯接入方面具有显著的优势。


例如,日本丰洲老人公寓充分利用中心区优越的地理位置,结合道路密度和交叉口密度布局,在增加老年人的购物活动和日常活动出行的次数的同时,保证了足够的便捷性,使得老年人出行更加便捷。


而“乐颐居”则是香港房屋协会发展的“长者安居乐”屋苑的另一个典范,其邻近港铁坑口站,周边有小巴士、公共交通巴士等接驳,与香港、九龙等中心区的交通联系较便捷。


(3) 选址要邻近日常公共服务设施和公共空间


公共服务设施的布局对老年人的日常活动出行具有主导性的作用,设施网点分布的空间临近性对进一步增加老年人活动出行频率具有辅助作用。医疗保健设施是老年公寓选址的首要因素,建议高层复合型适老公寓的选址在医院10分钟车程范围内。


例如,韩国的“The Classic500”临近大学,可以最大限度地利用学校的配套设施满足老年人的生活需求,同时选址于邻近城市公共设施、体育健身设施和文化设施等周边,使老年人更好地融入社会。


公共空间的多样性和适宜性对老年人的社会交往与身体健康具有一定的促进作用,因此公寓宜选址于生态环境良好的区域,以靠近城市公共绿地或河湖水面等环境优美地段为佳,或周边有社区活动场地和街头公园等开敞空间,便于老年人外出锻炼、休憩和交流。


例如,香港“乐融轩”周边既有西贡将军澳政府综合大楼、坑口体育馆、坑口社区会堂及将军澳医院等设施,又有东港城等大型的购物设施,老年人的生活非常方便。


(4)公共设施的共建共享


①注重对周边设施的共享共用。由于高层复合型适老公寓为单体建筑,本身配置大量的服务设施的可能性较低,因此应特别注重对周边设施的共享共用,如韩国的“The Classic500”借助一路之隔的建国大学的医疗及服务设施为老年人提供服务。


②为周边地区提供社区养老服务设施。在公寓中设置社区级老年人日间照料中心、老年人活动中心和居家养老服务中心等养老服务设施,克服类似设施独立运营困难的缺陷,为整个社区的居家养老提供支撑,如香港“乐颐居”设置有老年人日间社区中心和康复中心,为社区的老年人提供活动场所及康复治疗服务。


(5)构筑高质量的出行环境


①在对外出行通道建设方面,一方面要注重其连通性,采取无障碍设计;另一方面要提高出行通道的步行质量水平,增加行道树与休憩空间,或借鉴香港养老公寓的经验,通过风雨连廊将公寓出入口与周边的交通站点、医疗设施和购物场所等日常生活设施直接相连。


②在周边公共空间营造方面,要沿老年人主要出行路径塑造丰富和互动性强的空间界面及公共座椅,丰富老年人在街道空间的步行体验,在一定程度上提高老年人的出行频率。例如,在出行通道旁布置临街商业设施,而非封闭的购物商场;公园绿地不应通过围墙与通道隔离,而是应在通道旁植入间断的活动点。


(6)营造人性化的居所


基于老年人行动不便、体力衰弱、记忆力下降和喜欢与外界接触等特殊生理、心理变化的特点,老年居所的设计应遵循无障碍、安全性和人性化等设计原则:


①无障碍原则要求确保老年人能自由通行和活动,在公寓的出入口、楼梯电梯、公共走廊、公共设施和地下车库等部分,以及老年人居住户内部分,都应考虑无障碍设计,满足地面无高差或缓坡过渡设计的要求;公共坡道、走廊等均应设置扶手。


②安全性原则体现在设计中应设置特殊的安全保护设施,包括在卫生间、床头及沙发等附近安装紧急报警装置,活动空间的地面采取防滑材料,同时注意在墙角和家具方面采用圆角设计,降低老年人发生事故的风险。


③人性化原则是指以满足老年人需求为本,通过特殊设计使老年人的生活更加便利。


(7)鼓励社区融合


①考虑到高层复合型适老公寓中居住着不同人群(老年人、中年人甚至青少年、儿童等),鼓励部分设施可供各年龄层次人群共同使用,提高设施的利用率,促进代际交流与社区融合;部分老年人专用的设施也可与其他设施设置在同一层,做适当区分即可。


②开放公寓的服务设施,增进公寓与社区的融合。借鉴香港“乐融轩”的经验,可开放公寓中的健康餐厅、图书馆和网络室等设施,使公寓的老年人与社区居民充分融合,消除老年人的心理孤独感,增加其归属感。


③组建由不同年龄层次人群组成的社区志愿者队伍,为老年人提供基础照料服务和组织交流活动,在降低养老公寓运营成本的同时,能为老年人提供心理上的慰藉(图13)。




结语


需要指出的是,城市中心区高层复合型适老公寓的选址原则及具体模式是根据当前大城市养老居住普遍存在的问题,结合日本、韩国和香港的案例,有针对性地提出的。考虑到各地传统文化、中心区发展程度等的差异,在具体的规划设计中不能盲目照搬现有案例,而是需要因地制宜,结合当地的传统文化特色及居民的行为习惯等,选择适合自身的模式。本文采纳了黄雯、李炜、陈婷婷、魏宗财等人的观点,在此表示诚挚感谢!)
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