这才是决定养老项目生死成败的根源

时间:2017-02-04 17:28来源:中国国土资源报 作者:臧雯静 点击:


在国家出台鼓励政策后,养老地产项目作为新兴产业,一直是这几年房企转型发展的热点。然而,由于存在前期投资大、运营难度高、回报周期长等困难,养老地产的“蛋糕”被普遍认为“看起来很美,做起来很难”。已有业界人士担心,养老地产项目如果大面积运营不善,会给市场增添新的库存,同时给土地资源带来新的浪费。

与其他地产项目不同的是,养老地产需要在一定区域内与需求精准对接。有意在这一领域一展身手的企业,在取得土地前,就应充分考量不同类型项目特点以及目标地块周边区域的影响因素。这里,以护理型、活跃型和养生型3类项目为例,谈谈养老用地项目的选址问题。

一、护理型项目

常住人口密度是市场基础

护理型项目主要面向身体机能退化较严重、在半自理乃至护理状态、甚至需要专业医疗照护的老年人。其建筑规模多在4000平方米~8000平方米,床位数多在150个~300个,覆盖半径主要为周边3公里。

在一些经济较为发达的城市,这类项目已经有比较高的市场接受度,在城市中的选址,主要受人口、区位、配套的影响。

人口密度。区域内的常住人口密度,是护理型养老项目的市场基础。根据统计分析,1平方公里内常住人口密度达到250人时,大约能产生1位入住养老机构的老人。以项目覆盖半径3公里、床位数为200个计算,在不考虑存在竞争对手的情况下,区域人口密度达到1400人/平方公里时,项目入住率可达80%。

人口结构是支撑护理型养老项目市场的关键。护理型养老项目比较理想的人口结构是:65岁以上老人占比超过15%,80岁以上老人占比超过4%。除人口以外,还可以关注一下在民政部门登记的空巢老人、失独老人数量。

区位因素。据调查,子女多希望护理型养老项目距离在半小时左右车程为最佳,因此,护理型项目不宜建在过于偏远的郊区。当然,过于繁华的商业闹市区不利于老人的休息、护理,交通状况不利于紧急救治,也不是适宜的地点。

配套设施。对于这类项目而言,优质的医疗资源至关重要。项目周边3公里半径范围内,至少应保证有一家综合性的,具备较强急救能力的医院。

二、活跃型项目

需要有较高收入水平支撑

活跃型项目指专为健康老人设计,提供适老性居住环境、配套设施和服务,适宜老年人常年居住、生活的社区。此类项目规模一般在2万平方米以上,自身规划有较为齐全的配套设施。项目选址主要需要考虑以下三个方面。

经济水平。活跃型项目是对老年人原有住宅和居住方式的替换,需求的刚性不强。选择此类项目的老人一般具有较新的养老理念,愿意为养老环境、养老设施、养老服务甚至养老品牌承担溢价成本。鉴于此类项目需要较高的收入水平做支撑,因此选址首先应考虑一线城市以及东南沿海地区。

区位因素。活跃型项目一般应选择建在城市郊区,并避开工业园区、交通干线。一方面是从老人经济能力角度考虑,郊区房价、物价较低,与市区相比,老人花费同样的价格可以享受更好的居住环境;另一方面郊区环境安静,空气清新,房子的容积率也比较低,适宜老年人长期居住。在此基础上,建议选择郊区区县中心地带5公里半径范围内的区域,即近郊区域,与市区联系较为紧密,不至于让老人产生脱离城市、被人遗忘的感觉,也便于老人与子女联络。

配套设施。尽管活跃型项目面向的是健康老人,医疗条件依然是老人最关注的配套设施。但相对于护理型项目,老人对医疗资源的依赖会降低,有简单的医务室可以满足老人日常身体检查、慢病拿药的目的即可,最好能与周边综合性医院建立绿色通道。由于老人活动性不强,且活跃型项目内部一般有较齐全的配套设施,因此这类项目周边不一定需要完善的商业、文体配套,只要项目配备有定期前往市区、商业区的通勤工具即可。

三、养生型项目

吸引力来自生态旅游资源

养生度假型项目主要针对健康老人季节性、区域性的需求。随着经济水平的提高和养老观念的改变,越来越多的健康老人在刚刚退休、生活完全自理的阶段,愿意在特定阶段前往特定区域,开展养生、休闲、度假、社交为目的的退休新生活。此类项目的选址与旅游度假地产有相似之处,但要考虑老人特有的生理及精神需要。

气候及生态条件。考虑到多数老人是采取季节性养生度假的方式,即冬季去南方避寒,夏季到北方避暑。因此只要当一个区域每年的温度、湿度维持在适宜范围内超过半年以上,就具备建设养生度假型养老项目的基本气候条件。此外,考虑到老年人的身体相对较弱,对于生态环境更为敏感,养生度假型项目在选址时,应全面衡量区域的生态环境。

旅游资源。对于老人而言,较为有吸引力的自然资源包括相对清净的山、水、林及具有保健功能的温泉等;较为有吸引力的人文资源包括有较高历史价值、或有浓郁当地风情的景观。

交通条件。老人前往养生度假地,会携带较多行李,且多没有子女陪伴。这就要求养生度假型项目要着重考虑飞机、高铁、高速公路等交通工具的可达性。老人前往项目所换乘的交通工具最好在两种以内。

配套设施。养生度假型项目的老年客户身体相对健康,对于生活、娱乐、文化等方面的要求较为丰富,需要较为完善的配套设施做支持。此外,此类项目的目标客户同样关注医疗资源。

文章来源:中国国土资源报,作者:臧雯静,原文标题为《养老地产,项目选址攸关成败》,版权均属本“中国国土资源报”及其网站所有

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