10种靠谱的养老地产开发模式盘点

时间:2017-03-14 09:37来源:未知 作者:张敏 点击:


一、与社区共同建设类

1.专门建设养老社区

养老社区指为老年人提供的,包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区,还可能包括老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的,既可以是民营企业,也可以是由政府投资进行建设。

养老社区可分为健康型和连续照料型两种,前者入住对象以健康老人为主,后者可向半自理、全不自理老人提供连续的护理。配套设施完善,满足多种人群的养老需求,提供全方位的服务。建设规模较大,所需前期投入大;配套设施建设比例高,自持风险大。

案例分析:北京太阳城

北京太阳城(北京太阳城集团,北京昌平)建设于2003 ~ 2011 年,占地面积 42 公顷,建筑面积 32 万平方米。社区内的养老居住区包含养老住宅、养老别墅、智能化养老公寓、银铃公寓;配套设施包含太阳城医院、中医院、太阳城购物中心,娱乐及活动设施等。

2.新建居住区中开发养老组团

指开发大型居住区楼盘时,划分出一部分区域专门建设养老组团,形成混合居住模式。组团中可包含多种养老功能模块:养老公寓、养老设施、日间照料中心等。

这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群,走产品差异划路线。同时、组团化处理有利于形成适合老人的居住尺度和邻里氛围。养老组团可与社区其他组团共享配套资源,降低配套设施建设量。配建养老组团需居住区本身规模较大,需要前期投入大。

案例分析:广东惠州养老社区

广东惠州养老社区(金融街控股,广东惠州巽寮湾)建设于2012 年,占地面积1324 公顷(其中养老组团占地 10 公顷),建筑面积 720 万平方米(其中养老住宅18 万平方米)。健康养生主题:项目定位为国际级滨海休闲旅游度假区,其中养老社区部分—阳光假日养生公寓以健康养生为主题;配套设施:组团中社区医院、养生中心、会所等配套设施为老人提供护理养生服务,紧邻天后宫仿古商业区,方便老人生活娱乐。

建筑概况:养老社区部分分两期开发,1 期共 11 栋,一栋为高层,其余为多层,户型以单身公寓、一室一厅、两室两厅为主。

项目特点:①划分自理、半自理组团,具备医院等配套设施,小型居住组团的划分带来亲切的尺度;②主要配套设施沿主要道理设置,与各组团保持较短的服务半径;③半护理组团靠近医院,联系方便;④组团化布局使绿化景观均布,停车就近,为老人创造更安静、舒适环境;⑤底层架空等开敞式景观处理适合老人活动和交往,社区内全部采用无障碍设计。

3.普通社区配建各类老年居住产品

普通社区配建老少户住宅、老人专用住宅、老年公寓等住宅形式,满足老人与子女就近居住原则。老年公寓底层还可设置综合服务设施,方便老人就近医疗,也可为几个社区共用。老人日托中心为社区内的老人提供日间照护的服务。如果老少愿意就近居住,可以促进购买两套住宅,带动整个楼盘的销售。普通社区的区位并不一定适合老年人,不能吸引购买人群。出售过程中,养老住宅的销售对象可能只是老人,不利于日后提供服务。

案例分析:万科幸福汇

万科幸福汇(北京田园家新城房地产开发有限公司,北京房山)于 2011 年 8 月开盘,占地7.17 公顷,建筑面积 16 万平米。

项目特点:①普通社区中配建用于出售的老年住宅(活跃长者住宅),并配有用于出租的养老公寓(活跃长者之家);②同一社区中既有普通住宅又有适合老年人居住的住宅,可以满足老少就近居住的需求。

4.成熟社区周边插建老年设施

在土地资源紧张的成熟社区周边插建小规模、多功能、综合型的设施,除了含有一定的居住功能外,还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等,服务范围可辐射周边多个社区。不需要过大的场地,建设规模小,投资少,可吸引周围社区的人,满足老人居家养老的需求。可能会受到来自周围社区原本提供的老年服务的竞争压力。

案例分析:邢台爱晚红枫老年社区

邢台爱晚红枫老年社区(河北爱晚红枫房地产开发有限公司,河北邢台)建设于 2011 ~ 2012 年,占地面积2.23公顷,建筑面积 5.32 万平方米。

二、依托各类资源建设类

5.与旅游产业结合

养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合的模式。在开发旅游地产的同时,加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。通常在海南、广西、云南等旅游风景区中开发养老公寓或老年住宅产品,开发主题常为农业观光、养生度假、旅游休闲。适合候鸟型养老居住模式。

通常环境优美,并引入与旅游相关的活动,能够吸引老人度假养老。每年有淡季和旺季之分,经营管理要注意应对淡季客流小等问题。

案例分析

香港西贡樟木头老人度假中心:位于香港西贡,由香港政府纪念金币基金拨款,香港社会福利署每年拨款资助,伸手助人协会筹划及管理,1993 年开始正式启用。

项目特点:为长者提供了一个宁静舒适的地方,得以远离烦嚣,欢度假期通过适切的教育及训练,提高社区人士及护老者对痴呆症的认识,并提供暂托服务以缓解护老者的压力。

海南三亚清平乐:位于海南三亚,开发商为三亚东锣导地产有限公司,建设时间 2009 ~ 2011 年,占地8.86 公顷,建筑面积 15 万平米。项目特点:“依山而建,傍水而居”,结合自然资源,营造适合老年人居住的生活场所,实现“老有所养,老有所依,老有所学,老有所为,老有所乐”。

6.与医疗产业结合

养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设,将优质的医疗资源引入光大彩票手机登录。与医院结合可使老人感到居住在其中较有安全保障,提升了产品的竞争力。可充分利用各项补助政策,保证客户不流失。医院的运营投入较大,由于老年人对医院的抵触,可能会影响老年设施的入住情况。

案例分析:燕达国际健康城

燕达国际健康城(燕达国际健康城投资管理有限公司,河北燕郊)一期建设于2007 ~ 2010 年,二期建设开始于 2013年,占地 50 公顷,建筑面积110 万平米。

项目特点:共分六大板块:燕达国际医院、燕达金色年华健康养护中心、燕达国际医学研究院、燕达医护培训学院、燕达国宾大酒店、燕达国际医学院。全面建设一个涵盖医疗服务、健康养护、医疗科研、医疗教育、健康管理、健康保险、医疗地产等诸多业务领域。

7.与商业设施结合

在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时,搭配建设老年公寓,居住在这里可以享受便利的商业和休闲设施以及优质的医疗资源。节省用地。出售商品房和租赁老人公寓可以结合,促进销售。老人公寓与商场结合,年轻人来看望父母,顺便可以购物、休闲。老年公寓的配套环境用地紧张。繁华地区的外部环境会影响老年居住者。

案例分析:香港彩颐居老人公寓

香港彩颐居老人公寓(香港房屋协会,香港东九龙佐敦谷)于 2004 年开业,共计床位 333 个,其中一房 254 个,开放式 79 个。一房单位约 35 平方米,开放式单位约 23 平方米。

三、特殊经营模式建设类

8.建立连锁型品牌养老机构

指以连锁方式建立品牌养老机构,在硬件设施、服务管理等方面建立连锁品牌的一系列标准,形成规模化、规范化的品牌养老机构。连锁品牌有利于服务品质的标准化,适用于在多个地点复制模式的需要。连锁机构需要形成一定规模,对管理要求较高。

案例分析:恭和苑(恭和苑养老机构管理有限公司,北京双井和海南海口)

两项目建设时间均为 2012 年。北京双井恭和苑占地 1.3 公顷,建筑面积3.3 万平米;海南海口恭和苑占地 2.26公顷,建筑面积 3.5 万平米。项目特点:规范的服务体系与服务标准:引进国外服务理念和专业人才,结合中国国情和社会状况,建立品牌规范的服务体系与服务标准。

各地连锁机构各有特色:各连锁分部根据不同区域特点与需求,建立各地特色不同的养老机构。海南恭和苑最初定位为高端护理老人,运营后入住率不佳,后转向旅游养生客户群。

9.中外合资开发建设养老机构

通过与国外养老品牌团队合作,例如引进国外经验丰富的老年机构运营管理团队,或与国外知名养老品牌共同开发等,建立中外合资养老机构。引进发达国家管理经验,可弥补国内养老机构管理上的不成熟之处。国外模式不可盲目照搬,仍需“本土化”。

案例分析:远洋椿萱茂

远洋椿萱茂项目(远洋地产 +EMERITUS 协助生活养老服务公司,北京亦庄)建设于 2013年,建筑面积 6600 平方米,共有床位77 张。

项目特点:位于远洋高端社区之中,医养结合,定位为城市协助型养护公寓。运营、投资、管理全方位与有丰富经验的美国公司合作,美方负责建筑设计、人员培训。

10.国内地产投资国外养老市场

国内地产商看准国外地段所具有的更优越的医疗条件、生活环境,针对国外养老刚性需求、国内养老及投资需求,跨国开发老年医疗保健地产项目,吸引国内外老年客户入住。依托优势资源和刚性需求,具有稳定性。国内养老地产开发、运营经验仍不足。

案例分析:美国当代绿色常青藤 MOMC 广场

美国当代绿色常青藤 MOMC 广场(当代节能置业股份有限公司,美国休斯顿)项目筹划中。

项目特点:依托优质资源、企业特质:依托“休斯顿医疗中心”,和公司一直以来的技术优势,项目定位为“休斯顿第一个低碳节能的老年产业,体现当代绿色、教育、文化、艺术、老年产业社区综合体”,将囊括从自助型老年住宅到医护型老年住宅全等级的项目。

养老市场潜力:休斯顿地区本地养老市场尚待发展,且地处南部,冬季有气候优势,客户主要定位于休斯顿本地居民及候鸟式流动养老人群。

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