不以服务和运营为基础的养老地产开发都是耍流

时间:2016-07-12 21:37来源:未知 作者:admin 点击:
这是前一阵写的一篇文章,我觉得有必要再拿出来给大家分享一下我个人的观点,拿出来供大家拍砖。
 
 
中国正快速步入老龄化社会,巨大的蓝海市场促使各路人马纷纷加快进入养老产业。
 
回顾2013年红红火火的中国养老市场,作为在一线接触各路养老地产投资商的我来说,明显地感觉到有以下三个特点:
 
第一、好政策,齐上阵;
 
第二、不差钱,先圈地;
 
第三、缺运营、少服务(配套)。
 
前两个特点在险企和房企的地产开发中最为明显。
 
险企篇:
 
从2010年起,中国平安、中国太平、新华保险、泰康人寿、合众人寿等一大批险企相继跑马圈地,在全国各地布局养老社区。
 
1、险企为何如此看好养老社区
 
首先养老社区投资时间长,回报低且慢,能有10%的收益就不错了,如果房地产商做,还要承担6%以上的资金成本。但是,站在保险资金运用的角度,就比较合适,因为保险资金久期长,非常需要长期的资产进行匹配。
 
2、当做不动产出租也盈利
 
事实上,即便不去考虑险企投资组合等因素,就是将这些养老社区当做不动产出租也盈利。作为第一家开放入住的养老社区,合众优年(武汉)养老社区的一期工程占地245亩(合48万平方米),目前一期工程启动区有2005套住房,可提供4000张床位,2015年全部建成后可提供床位1万张。这个项目分为持续健康退休社区(CCRC)、活跃老人社区(AAC)、失忆老人专区、养生中心、健康管理、老年专属医院、医疗康复中心等功能区。所以持续的收益将会是一大块蛋糕,险企比谁都清楚。
 
3、通吃上下游
 
值得一提的是,险企投资养老社区或许还有更多野心。合众人寿的大股东中发实业(集团)有限公司以房地产开发为主导,已形成了集地产开发经营、酒店、物业、小额贷款、投资担保、制药管理为一体的产业链。而且合众人寿方面有消息称,下一步计划进入医药领域。“通吃上下游或会对投资收益有更大帮助。”
 
有着类似情况的还有泰康人寿,不同的是,泰康选择成立旗下团队或设立全资子公司来延伸产业链。泰康之家管理公司的团队就涵盖金融、医疗、护理、物业的人员。近两年,泰康人寿连续设立房地产开发和投资运营性质的全资子公司。其年报显示,2011年投资或购买的泰康昌盛、泰康兴业、上海东干实业公司,2012年新置的皇都房地产、泰康伟业以及瑞城置业三家公司,除泰康伟业持股97.8%外,其他均为百分百控股,资本金投入近92亿元。
 
不过,对于险企的野心,业内人士也有谨慎之声:保险公司依托的全产业链却可能带来其他风险。险企人士指出,养老社区和医院一样,不是加工制造业简单上下游关系,商品的标准在不断变化,个性化的需求也会比较多,风险不容小觑。事实上,美国的保险公司联合健康保险公司(UHC)曾与多家健康险公司联手200多家医疗机构开拓保险的产业链,但最后这些医疗机构逐一退出,这一计划也半途而废。
 
房企篇:
 
房企也早已经嗅到了养老产业巨大蛋糕的诱人味道,据不完全统计,目前公开信息披露的养老地产项目已经达到了百个之多。而从实际情况来看,不少企业从事的养老地产更像一场以养老为名的“圈地运动”。多位业内专家透露,目前房企进入养老地产还是在试水阶段,关于养老地产的政策支持、融资渠道、盈利模式尚不成熟,未来房企在养老地产的盈利能力如何将决定其市场份额。
 
1、房企试水阶段
 
国内一线的开发商们最先启动了对养老地产的研究和尝试。例如龙头房企万科,早在2010年,万科集团就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”,采用租售并举的养老地产开发模式,为万科集团的养老地产开发铺路。此外,万科集团还在北京的欢庆城和青岛的万科城试水养老地产项目,之后又在杭州的良渚文化村配建了养老地产项目。
 
另一个标杆房企保利地产早在2008年就已涉足养老地产研究,他们做成了《养老地产开发模式研究》、《保利地产养老设计标准》,并在保利地产公布的下一个十年发展战略规划中指出,将北京作为试点区域,在养老地产等新地产业态形式方面实现重点突破。而在这些房企之外,以泰康、新华、平安等为代表的保险资金也在积极圈地,摩拳擦掌。
 
2、养老地产成房企投资重点
 
一方面,随着国内老龄化趋势的加重,国家在政策上多方加强养老服务业的发展;另一方面,面对严厉的房地产调控政策,房企积极探索下一步发展规划和投资方向,寻找实施战略调整或转型的绝佳契机。可以说,不管是从政策上还是从市场环境上来看,发展养生养老地产正当时。且在这样的市场环境下,新兴的养生养老地产项目无疑极具发展潜力。
 
3、养老地产需要全产业链介入
 
尽管各大房企开始布局养老地产,但如何为养老地产找准发展方向,建立有效的运营机制,依然没有清晰的商业模式。在推出第一个养老地产试点项目后,万科总裁郁亮表示,万科还未看到养老地产清晰的商业模式,还需要进一步研究。
 
按照保利地产发布的养老计划,保利地产将联合全国老龄办共同举办“中国国际老龄产业博览会”。预计展会规模将达到22600平方米,参展企业350家,观众数量超过2万人次。
 
借助国际展览平台,保利地产通过展示老龄产业最新发展成果,吸纳国外先进的设备设施,反哺适老产品设计和适老服务标准,最大程度上促进养老服务的社会化、市场化和产业化,从而实现对养老产业全链条的整合。
 
通过大篇幅地介绍、呈现国内养老地产投资商的动向和战略布局,只是希望大家对目前养老地产市场有一个感性的认知。
 
谈一下第三个特点:缺运营,少服务(配套)。
 
开发商思维难以转变、盈利模式研究不充分以及综合配套的难以成型已成为摆在开发商面前的几大难题,而政府缺乏统一的资源整合与指导成为阻碍其发展的外因。但最为关键的还是养老地产项目的后期其运营和配套服务,不简单是圈块地、挖个坑、买房子。
 
各人马纷纷进入,开展研究、组建团队,试图在这一新兴市场抢先占领自己的属地。然而养老地产的显著特点便是能提供各式针对老年人的完备服务,所以,养老地产不仅要根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅,还要负责后期运营、服务老人以及管理养老设施。
 
但是一段时间之后热潮退却,人们才逐渐发现在这一领域创造奇迹者寥寥无几,问题却是不少:对成功模式的摸索、等待市场环境的提升、企盼支持政策的出台,使“养老地产”的前行步伐依旧蹒跚。据统计数据表明,目前我国有失能老年人3600万、高龄老年人2200万、空巢老年人9900万、贫困和低收入老年人2300万。总体看来,老年人在日常生活护理、康复训练及精神文化建设等方面的需求日益凸显。
 
但是反观国内各类地产开发商,都将自己标榜、宣传成为老年人晚年生活的缔造者、实践者、开拓者,但真正付诸行动的有几家?或者行动了,坚持的有几家?他们缺乏的不是资金和实力。
 
老人最需要哪些服务?这是我们应该思考的一个问题。逐渐迈入老龄化社会的今天,如何关注老年人的需要?身边老人的需求到底是什么?物业服务如何改进、房屋建造怎样有利于老人出行,类似的问题开发商都在一点一滴改造和推进,然而更难以解决的是思维的转变。
 
养老地产的核心在于“养老”,老年人在养老过程中不仅需要体检医疗,更需要生活、娱乐、宗教、学校、社交圈子等全方位配套,老年人住进来以后不仅需要身体上的照顾,还包括心理上的照顾,还有信仰和追求方面。只有满足退休老人从健康养生到临终关怀各个层次的需求才能称得上是完整的养老地产。
 
让操劳大半辈子的老年人可以真正体面、有尊严地安度晚年,已成为人们共同求解的问题之一。因此,养老地产不应只是简单而且割裂开的“养老+地产” 社区,应该以老人需求为设计支持,以配套的服务为基础,涵盖老年人所需的各种服务业态,通过整合养老专业运营机构有效实现地产的整体开发,打造出更多适老易老的“养老×地产”的社区。真正实现每个老人老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所教、老有所乐。
 
或许我想多了,对于开发商来说以运营和服务为目的的养老地产开发,是有责任的企业敢于面对日益严峻的老龄化问题的勇气担当,但愿不是我的一厢情愿!(中国养老咨询总编辑:邱浩)
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