养老地产与普通住宅的六个区别(珍藏)

时间:2016-07-12 21:38来源:厚朴团队 作者:邱浩浩 点击:


几年,国务院以及各部委相继出台扶持养老产业的重磅政策,推动养老产业的快速发展,加之三四线城市普通住宅市场疲软,养老地产无疑成了一块风水宝地,成为众人瞩目的焦点,下一个千亿级企业诞生之地。那么养老地产和普通住宅开发究竟有哪些区别?在投资养老地产项目的时候咱们应该注意什么问题呢?


 

区别一、功能


 

住宅是指专供居住的房屋,包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和员工宿舍等功能要求较为单一,主要就是满足人们的居住功能,为人们提供一个能够遮风档雨的休憩之所。而养老地产所要承载的功能就较为复杂,养老地产最一般的功能是为中老年人群提供养老、养生、医疗、康复等核心需求的基础设施,承担所提供服务产品的功能,对人而言就是满足中老年人人群的多元化养老需求。

 

同时养老地产还可以承载其他功能,例如餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能、社交功能、教育功能、农业采摘功能等等,就因为养老地产的功能要求灵活多变,故导致对其操控也就相对复杂。邱总经理认为企业在选择开发养老地产项目的时候,未必建设一个“高大上”的养老地产项目,尤其是在三、四线城市,消费力不足、观念相对滞后。可以根据企业自身拥有的资源禀赋情况,结合项目区位、交通、特点等内容,打造特色养老地产,这就要求你的项目其中有一个或者几个核心功能是同区域内其他企业无法比拟的,或者你设置了较高的行业准入门槛。

 

区别二、客户


 

住宅的目标客户一般分为两类,一种是投资型客户,一种是自用型客户。投资性客户是依靠买后出租及房产升值获利。而自用型客户是买后自用(不论过渡型居住还是永久性居住)。但养老地产的客户则包括养老地产各功能板块的投资商和运营商,如养老运营机构、医疗运营机构、教育运营机构、餐饮运营机构、农业运营机构、商业运营机构,还包括目标消费者(老人)及其子女三大类群体。老人群体客户根据年龄、身体状况、可支配收入、家庭结构等分类,又分为了养老养生客户、医疗康复客户、休闲娱乐客户、度假旅游客户、文化教育客户、投资理财客户等等。

 

所以在项目开发前期需要去认真研究市场,研究不同类型客户群体的消费特点,根据客户的需求来设计功能和业态布局。在项目后期运营管理阶段,更要有针对性地提供特定客户群体的服务产品和差异化服务,包括如何处理好老人子女的关系,如何处理好投资客的收益问题。客户群体的差异性极大,就要求后期运营团队服务效率和服务意识,区别于普通住宅提供的一次性销售和物业服务,养老地产的开发运营难度可想而知。

 

区别三、操作性


 

从地产开发角度来讲,养老地产操作的复杂性从客户区别上就可见一斑。对于住宅而言,开发商将住宅卖出后基本就万事大吉,住宅的使用价值就开始在消费者手中体现。而养老地产在销售或出租过后,是不能直接进行消费的,这时的养老地产项目在某种程度上是不具备使用价值的,需要组建各板块的运营团队才能服务于老人,养老地产的“软硬结合”在老人身上的价值才得以体现。

 

养老运营团队持续提供高品质的服务能力是养老地产的生死环节,邱总经理特别提醒开发商,项目开发的每一个环节稍有不甚,便会将养老地产带入万劫不覆的深渊,没有思考清楚,请慎入可以阅读邱总经理《如何做好养老地产的开发与管理》)。另外,从不同功能板块的资源整合能力来看,更是复杂。比如如何引进医院?引进哪一类型的医院,综合,专科,特色,一、二、三级?这些问题都需要在项目开发前做好准备,思考清楚再下手。

 

区别四、对建筑,装修要求


 

普通住宅对建筑物业要求相对简单,能满足居住、停车、散步、安全等功能即可,对层高、荷载等的要求也不高,而且标准已经非常成熟。但养老地产对建筑的楼层、坡度、通道宽度、扶手、消防、房间面积、风雨连廊、无障碍设施、适老化设计、医用电梯等都有很细致的要求,任何一点差池都有可能大大增加项目开发成本。

 

从装修的角度来说,在前期设计的时候需要从后期运营的实际出发,以老年人的安全性、实用性、舒适性为主体,符合后期运营效率的理念,比如开关按钮便于轮椅触及,门牌有趣味性方便老人记忆,适当降低洗手台高度,卫生间各类洁具设置扶手,浴室布局考虑护理人员陪同空间,室内主要交通路线有足下灯,墙体做钝角处理,地板注意防滑,使用不同的色块来区分功能区等,需要考虑到的细节很多,建议开发企业可以参观国内一些硬件不错的项目,比泰康燕园、如万科随园嘉树、绿城乌镇雅园、上海第三福利院等,这些项目在建筑、装修风格上都是下足了功夫。PS:记得带上相机,哈哈。

 

区别五 、销售(持有)模式


 

住宅的销售模式较为简单,通常为直接销售,买卖两清。然而养老地产的形式多样,一般而言分为两大类,多种模式。

 

 

第一类、销售+持有模式:

销售+持有模式的项目通常包括住宅、老年公寓、养护院(护理院)三部分。

 

住宅(包括普通公寓和别墅)用于销售,是回收资金的主力,并对持有型物业形成了支持;

 

老年公寓嵌入普通适老化社区里,可租可售,养护院主要接收不能自理老人,持有经营的物业,同时对住宅的销售起到促进作用,增加了产品的丰富性。

 

第二类、全部持有模式:

持有型养老地产项目的产权仍在经营者手里,出售的是使用权。持有型养老地产目前常见模式有三种:押金制、会员制、保单捆绑制。

 

押金制通常是老年人先期缴纳一笔押金,然后每月支付租金,押金最后返还。由于这种模式前期能够回笼的资金很少,因此不适合郊外大型养老社区,而是多见于城市中心和成熟社区聚集区的小型养老机构。

 

会员制一般是前期缴纳高额会费,通常几十万到几百万之间,这部分收入一般可以回收房屋的建设成本;然后根据所住房型,每年缴纳几万元的管理费,这部分收入是主要利润来源。之所以受到国内企业的青睐,主要是因为它能够让投资企业在项目运行的前期就收回大部分资金,从而有效缓解资金压力。

 

保单捆绑制即养老项目的入住权与寿险公司的保单挂钩,投保者在购买保险计划的同时获得入住养老社区的权利。根据目标客户不同,保费门槛从几十万到几百万不等,到期后客户可以选择现金给付,或直接抵入住的租金。据悉,泰康人寿、新华人寿、合众人寿等操都是保险产品挂钩养老社区,但是后期的运营管理和高空置率成为这些企业非常头疼的问题。

 

区别六、投资回报形式


 

对于开发商而言,养老地产的投资回报形式有四种:一是一次性销售获利,二是后期持续经营收益,三是物业升值,四是资本市场收益(目前还没有出现)。而普通住宅的投资回报形式主要通过销售来实现。销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题,而经营收益和物业升值才是养老地产投资回报的最主要形式。

 

因为持有的物业每年都在升值,而且经营收益相对稳定。所以,养老地产真正的价值并非是销售,而是获取长期的经营收益和物业升值,以及未来资本市场的收益。

 

结  语


 

住宅开发商的本质是不会有太大的变化,尤其是三四线城市在去库存压力和市场购买力低迷的情况下。所以想让住宅开发商自己把养老服务业做好,终究是一个梦,需要借助专业的养老运营管理公司

 

目前,国内大多数开发商做养老地产还是沿用住宅开发思路,这是不可取的,肯定会走弯路,花冤枉气。因为养老地产项目与住宅项目在众多实际的开发操作模式上存在着本质的区别,具体表现在消费市场调研分析、开发周期控制、定价策略、养老部分持有物业设施配套等。而且住宅开发与养老地产项目的开发在经济效益上也有着本质的区别,住宅的未来经济利润可使用普通会计利润来预算,而养老地产如果不使用经济利润来预算,将难以实现利润最大化,并且将潜藏风险。

 

住宅的开发利润途径只是单一的一次性总销售收入扣减总开发成本所得。而养老地产的开发利润是通过无数次、多种途径的不定性收入形式,其中包括出租、销售、自营等来实现。而持有型物业的出租可以分作不定期租金回收入,一般分为,3年、5年、10年或者以后的总体租金回收,更类似于商业地产项目的操作方式,但涵盖的业态更加复杂,比如医疗,康复,护理,养老,养生,休闲,度假等。

 

所以建议做养老地产开发的朋友们;

 

第一、一定要转变观念,抛弃传统住宅开发的思路,可以借鉴商业地产的开发模式。

 

第二、投资开发与运营管理分离,“凯撒的归凯撒,上帝的归上帝”,各自发挥优势,互不干涉。

 

第三、能够持续提供高品质的养老服务将是养老地产开发的核心竞争力,要舍得在运营管理上投钱,要舍得在人才上投钱,重视服务和体验。

 

第四、十三五规划会继续加大对健康养老产业的政策扶持力度,所以现阶段研究和运用政府政策红利非常关键。

 

第五、终究还是要回归到市场和消费群体的核心需求问题,项目的定位,客群的选择,服务产品的提供,商业模式的设计都需要在项目开发前期思考到位,要知道谁是你的客户?你在挣谁的钱?挣多少?

 

天冷了,抱团取暖。

 

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